Die drei wichtigsten Grundeigenschaften von Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlage werden Anlegern oft als die „Eierlegende Wollmilchsau“ verkauft. Sichere Erträge, schwankungsarme Sachanlage, steuerlich optimierte Ansparung und nach zehn Jahren steuerfreien Wertzuwachs. Doch Immobilieninvestments sind keine Selbstläufer. Worauf sich Immobilienanleger einstellen müssen.

Damit eine Immobilie als Kapitalanlage ein Erfolg wird, sollten wichtige Voraussetzungen erfüllt sein. So muss die Lage stimmen, damit das Objekt bei Mietern gefragt ist. Eine gute Bausubstanz hält Reparatur- und Sanierungskosten gering. Ob sich die Investition in eine Mietimmobilie tatsächlich lohnt, hängt von der erzielbaren Rendite ab. Und die ergibt sich aus dem Verhältnis der jährlichen Einnahmen zum Kaufpreis. Mit dieser Zahl können Anleger ganz rational und emotionslos Immobilienangebote vergleichen.

Gerade Ärzte lassen sich aber leider viel zu oft vom „Storytelling“ blenden, die ihnen Freunde, Berater oder sonstige Dritte auftischen. Mit einer vermieteten Immobilie lässt sich zwar tatsächlich gutes Geld verdienen, aber wer zu gutgläubig ist sowie grundlegende Fehler macht, wird damit nicht reich, sondern bindet sich einfach nur einen Betonklotz ans Bein. Anleger sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie mit Immobilien ein langfristiges Engagement eingehen. Und dass eine Immobilie als Kapitalanlage kein schnelles Geld bedeutet – und dass manchmal auch das eine oder andere Ärgernis auftauchen wird.

Immobilien sind langfristige Kapitalanlagen

Die Kapitalanlage in Immobilien ist für Privatinvestoren immer eine mit einem langen Anlagehorizont. Eine Investition in Immobilien kann nicht problemlos schnell wieder rückgängig gemacht werden. Eine Immobilie bindet finanzielle Ressourcen und ihr Kauf verursacht beträchtliche Erwerbsnebenkosten (nämlich rund zehn Prozent für Notar oder Steuern). Ein frühzeitiger Verkauf innerhalb von zehn Jahren muss einen entsprechenden Wertzuwachs erzielen, dieser unterliegt dann auch noch der sogenannten Spekulationssteuer. Deshalb ist eine Immobilie stets als stabilisierendes Element innerhalb eines Gesamt-Portfolios zu sehen.

Die reine Mietrendite ist überschaubar

Laufende Kosten schmälern die Mietrendite. Zu den Kosten zählen auch jene für Reparaturen und Modernisierung, sofern diese nicht auf die Mieter umgewälzt werden können. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein möglicher Wertzuwachs diese Kosten auffängt, weiß niemand im Voraus. Zumal sich der Wert einer Immobilie auch an der erzielbaren Miete orientiert. Konservative Anleger sollten daher besser vorsichtig kalkulieren. Einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zufolge macht jeder dritte Vermieter überhaupt keinen Gewinn.

Immobilienbesitz kann anstrengend sein

Aufwändige Reparaturen, Stress in der Eigentümergemeinschaft, säumige Mieter, schwierige Neuvermietungen, Wasserschäden … die Liste an Unannehmlichkeiten, mit denen sich Eigentümer einer Mietimmobilie zuweilen auseinandersetzen müssen, ist lang. Solche Dinge können dazu führen, dass man den Spaß an der Kapitalanlage schneller verliert, als einem lieb ist. Viele trennen sich dann enttäuscht von ihren Immobilien – mit Verlust. Daher sollte man diese Art der Investition sehr bewusst angehen und sich nur dann dafür entscheiden, wenn man bereit ist, sich auch den unangenehmen Herausforderungen von Immobilien zu stellen. Hilfreich ist, dafür eine Hausverwaltung anzubinden.